对于酒店来说，黄金收益时间是从第6年到第16年。从投资方面来讲，高档酒店从计划期、准备期、建造期到开业期需要四五年的时间……

　　(迈点网 亚彧)2012年6月7日，2012中国酒店管理高层论坛暨“中国酒店业五星金冠奖”颁奖典礼在昆明隆重开幕。华美酒店顾问机构首席知识管理专家高级经济师赵焕焱在会上作主题演讲，他表示，对于酒店来说，黄金收益时间是从第6年到第16年。从投资方面来讲，高档酒店从计划期、准备期、建造期到开业期需要四五年的时间……

　　大家好，我退休以前是在晋江集团工作，退休以后我在华美担任首席知识官，今天主要和大家汇报一下我们酒店经营的策略，当然里面还有一些投资的策略，今天在座的是酒店业的同仁，如果我今天的内容对酒店业同仁在考虑酒店经营上有举一反三和触类旁通的时候，这就是我希望的。我以后把我的微博挂到新浪微博上，如果大家有问题的我也会回应的。

　　酒店业的判断数字，当GDP上升10%酒店业绩上升9.14%，另外是酒店快速折旧是7年。还有我们酒店投资经营的不好，不是经营水平低，而是股本金太低了，国际上自由资金一般是10%—30%。还有就是投资回报率是12%，这是比较高的要求，在比较正常的市场下面，我们中国的市场现在是供大于求的市场。25倍是全球酒店上市公司的市盈率，所以对酒店行业来说总体上是这样一个判断。

　　刚才说的股本金是10%—30%，还有一个就是土地成本占所有成本的上限是30%，就是我们新投资一家酒店，如果拿地的成本超过投资30%，对你经营压力很大。我看到一个数字，在青岛这个比例土地成本是非常大的经营压力。酒店经营的标准，可以看一下我们酒店经营的好还是不好，美国一个教授调查了几千家酒店以后建立的数字模型，就是千分之一，就是你买的房价是分子，买的酒店是分母，如果是千分之一的话酒店经营是非常良好的，这个千分之一我们很多优秀酒店是可以做到的，但是现在很多做不到的，那个是在早期房地产市场比较正常的时候，我们到一个地方看房价是多少，如果上海的房价是1万元，那么上海的土地成本是1000元。但是最近中国商品房上涨幅度是十几倍，但是酒店上涨是50%。还有经营毛利率是36.5%，一般来说客房面积占总面积的比例是70%—75%，像我们中国的餐饮收入都是超过了客房收入，这个数据在中国今年一季度，我们客房收入低于餐饮收入8%，这在全球其他地方是没有的。

　　作为酒店来说，投资者应该知道，你对总经理的压力不要太大，对于酒店来说黄金收益时间是从第6年到第16年。我们投资方面在讲一下，高档酒店从计划期、准备期、建造期到开业期需要四五年的时间。作为一个酒店，你到最后，你就是轻资产的运作，它自己带一部分资的，也不过TB体育官网是4.6%。

　　全球酒店发展的历史，最初是购买不动产，然后培育品牌，然后品牌培育以后就可以来管理人家，就是以委托管理，特许经营就是不需要投资而取得利润，到以后就是产生了更多的方式，包括经营的联盟，经营的联盟就是比较松散，不一定要全权委托管理也可以进行。最新的是酒店联盟，这种情况也比较多，因为是因为全权委托管理代价很大，刚才我发的微博已经有人回应我，为什么昆明的国际酒店品牌没有。我现在还不能回答他，这是有利有弊的。

　　刚才说到我们的困难，我们和全球的平均房价来比较，去年1年中，我自己拿到了同业的情况，其实我们的房价要低于他们很多很多，同时他们的入住率很高的，中国基本上是在60%左右浮动，而他们都在80%以上。在房价提高的情况下，入住率保持了80%以上，这是因为他们是计划经济，我们是市场经济，以最传统的美国为例，今年3月份决定在拉斯维加斯建三家大酒店，是参议院投票决定的，所以并非他们就是市场经济没有计划经济。香港要建一家酒店，要通过听证会，大家会告诉你目前的经营情况怎么样，我们的总经理任务非常重，我们是在供大于求的情况下工作的。

　　在国外出租也是很赚钱的，因为酒店数量少，所以你要投资酒店，首先鼓励购买已有的酒店，因为新造的酒店很少，所以这个行业很景气，不动产的增值也很景气，所以香港也是这样。这个办法是我们中国的，北京建国饭店当时有15个副总理、副委员长圈阅的。这些都是事实，说明我们酒店经营者担子很重，我们是在市场上受到控制的，所以这是经营条件第一条供求关系。

　　中国的经济起飞使中国对酒店行业的判断发生一些变化，在本世纪之交的时候，中国所有的学者包括我在内，都认为中国的酒店行业供大于求非常厉害，因为本世纪初中国经济开始起飞，供求关系的另一方也发生了变化，所以在中国经济发展这么快速的情况，某些矛盾得以掩盖，但是这个问题总有一天要爆发。内地的增长率和香港来比是一样多的，但是增长的酒店太多了，我们酒店的数量比以前多的多，所以为什么每一家酒店收入在下降。

　　整个中国的情况，中国酒店行业是什么样的情况?是金字塔下面最大，中间最小，还有一种中间最大两头都小的，我们是高端酒店很多，中间三星级很多的，但是中间就少了很多。我们整个中国一星级酒店在2007年是597家，到2010年底是变成297家，正好50%，正好是三年，中国的一星酒店正好减少50%。我们有一个国际公司，在中国做了800多个项目，我们这个公司在中国做了500多个项目，现在造酒店都是造高端酒店，我们经营的任务很重，形势不好，因为供大于求，对于现在出现的问题我们要向老板反映，然后最困难的情况，任何困难的情况下面都有一种最好的办法，今天重点就放在怎么样找最好的办法出来。

　　我讲一个数字，我们去年的投资成了疯狂的一年，改革开放30年来，中国旅游地产投资是8000亿，但是2011年整个旅游地产投资是2万亿，这个是把一切数字的光芒都盖下去了。酒店客房数往上走的趋势是非常明显的，现在做先进的酒店，计划已经开工的都是有数据的。我刚才说了房地产企业作为投资主体，一个是减少税，一个是得到贷款，不动产可以得到贷款，然后现金流，集中增值的价值，老板首先就要考虑整个项目的效益。我们整个酒店的投资占到亚洲地区的31%，我们增加酒店三年超过了20年，一个是高尔夫得到控制，一个是主题公园也是被控制，而80%的旅游地产都有高端酒店。我们来分析它的动因，就是因为不动产的价格，全球来说投资三个东西最有价值的，第一个金融行业，如果对于一个金融行业不利，所有的政府都会扶持这个行业;第二就是房地产业，从长远来看，它都是上升的;第三、稀缺资源，不是一般资源，所以这里面提到房地产，从中长期来说还是会上升的。

　　这是刚才说的动因，很穷的地方认为有酒店就是国际化，有国际品牌就是国际化，所以很多国际品牌在中国很多地方是超国民待遇。所以我的建议是，作为中国来说，为每个地方建立了科学的依据，对经营指标也是一个依据，你的经营指标是不合实际的。国外叫同业公会，我相信以后我们会组成一个市场化的同业公会，他们参与者都是这个行业的人，他们自己来决定自己的运营，而且决定要进入这个行业，要告诉他你是不是能够进入，你进入可能对你自己也不利。

　　上海商城由香格里拉管理5年后，由于香格里拉在上海浦东将开酒店，上海商城的投资方就以这一条款“一般同一个城市，只提供一家管理”改聘请丽思卡尔顿酒店来进行管理。

　　现在北京、上海、广州、深圳是一线城市，除此之外的直辖市、部分省会城市和计划单列市是二级城市，其他城市都是三级城市。

　　这个是中国星级酒店历年利润总额，我为什么要讲这个，由于我们中国经济的飞速的发展，使中国这么多年酒店业飞速扩容，使我们的还不至于全部亏损。现在酒店行业是微利企业，在2010年我们中国作了1000多家星级酒店，利润总额是59亿。这是以前的时候，有关方面统计过，我有几百个档案，从05年开始监控的，我有一个档案就是利润的情况，09年整个中国是亏损的，2010年是59亿，2011年光茅台酒利润是87.8亿，我们中国1000多家酒店是59亿，茅台酒就87.8亿了。

　　这个数字是50多亿，我现在按照星级来算，要把这个数字算出来很不容易，所以要把这些全部整合起来难度非常大。整个中国有14个省市区是亏损的，50个重点城市一半是亏损的，昆明还是比较好的。具体来说，东部的低星级是亏损的，西部的低星级是盈利的。这个是关于新的业态，在产权式酒店有一些情况。这些都不讲了，我们要把重点放在经营上面，我要把时间留给经营。

　　这是几个月以前的微博，现在都实现了，现在已经有绿地发布的自主品牌，万达也推出了自主品牌，其中包括世茂和碧桂园都推出了自主品牌。我要讲的是酒店经营。

　　美国酒店进入上升通道，欧美酒店现在酒店行业也在上升。整个去年的比较利润都是增长的。我们自己的一些酒店去年整个年度的，还有上海和香港比较，我们不讲了。中国1月底五星级酒店是660家，这些是酒店比较多的城市，这个是去年四季度的经营情况，全国这些都有数字的，大家可以对照，当然还有差异。这是一些省市的情况，一些重点城市的情况。

　　我本人在1996年3月号《服务经济》大致发表过过一篇文章。最近美国有线电视新闻网平讯中国的酒店。这个是我把这些理论讲一下，我本人看过一些报告，我所看到的报告最主要的有一个美国的托夫勒写的《第三次浪潮》，我们和西方国家的差距太大了。

　　99年《体验经济》说的是工业化时代讲的什么都是标准化，就像连锁酒店都是标准化，但是以后就是多样化、个性化、特色化。现在体验经济也是应用的理论，第三次浪潮美国的上层都信奉这个观点。体验经济应用研究，我们去买东西花的钱都有东西的，但是我们住你酒店我花了几千元什么都带不走，带走的就是体验，我们是一个体验经济，很重要。

　　什么叫体验经济呢?比如我们这个产品不是有形状的东西，我们是一个体验，下面的案例要围绕这个占，我们怎么把产品卖的高一些，因为我们精神享受需要什么东西。产品延伸于服务背后，我们几千元花过去，我们拿到的是酒店的服务，既包括你享受到的服务，还有一种愉快的回忆等等都是服务。

　　酒店提供舞台，让客人得到很高价值的体验。婚礼的体验都是有的，因为婚宴是吃个饭，但是婚姻成为体验经济的一种，因为在酒店大家可以得到一个回忆，一个体验，这就说明婚礼和吃的结合就成了婚宴。

　　独创性，70年代美国的先驱者就在酒店行业出来了，他们就向标准化挑战，他们认为以后再不是一统天下、千篇一律和单调乏味的酒店，一般化的酒店按照统一的标准来搞的都是千篇一律，当你这个城市有十几家五星级酒店的时候，我记得在三亚的时候，哪里有十几个高档酒店，都是按照标准来实行，我住在北京是这个酒店，在上海可能也是这样，没有什么鲜明的地方特色。

　　80年代欧洲出现了设计酒店，这个就是飞机重要的新的时期，还加入了一些个性化、特色化的设计，为什么我们去北京的时候就去水晶酒店，它没有什么等级的，但是进去以后有六种灯光可以调节的，五星级酒店是没有的，这个也是一种心情的改变。第二，它有免费网线，我去年拜访了他们基金管理公司，我看到他们都是三个屏幕两个电脑，这个就是他们要求的办公环境。[page]

　　我在90年代的文章就说，酒店行业的上次竞争第一次是硬件的竞争，第二次是软件的竞争，现在进入了文化氛围的竞争。在中国北京、深圳都有一些主题酒店出现了，一些另类的、时髦、时兴的酒店都引导了酒店业。然后这个是好评。

　　这个是阿曼，没有星级的，它的东西已经到了登峰造极的地步，他说这个酒店造到什么地方，我们到什么地方。我们到杭州的阿曼，他们说我们不是为了到杭州而住阿曼的，我们是因为这边有一个阿曼到了杭州的，这就是说有特色的酒店竟然到了这种地步。

　　有一些是我们可以改变情况，我先从上海来讲，我曾经在锦江集团25层办公的，我退休以前美国一家公司要跟我们合作，我就到他们的办公室去，他们的办公室在威斯汀酒店，那天谈到我下班的时候，我都是准时下班的，我下班下棋的时候了不得，办公大楼下面排着队，都是等出租车的，这里面的员工有一部分是开车的，有一部分是有车也不开过来的，因为收费太贵了，他们宁可打车出去。那边酒店怎么办呢?他们不可能把美国的车开到上海来，他们在大堂上要出去，当然要打车，这家酒店后来引进了一台机器，就是银行的号码机器，就是大家在旁边取个号，然后很悠闲的在旁边等待着，那边显示着对应着你过去，到了你的号以后，你就可以出去坐出租车。这个东西没有做任何东西，上海的党报都登了。有的时候花很少钱能够成为很好的例子。

　　这个是长沙运达喜来登酒店，这是是全球酒店餐饮做的最好的，这个是汽车上办理入住手续，我跟朋友说，他说这个很好。长沙的喜来登到机场接客人的时候，他们有两名前台人员跟着到机场，从机场到酒店全部办好入驻手续，客人进店后就可以拿着房牌直接进入客房。所以说这里是没有花钱，没有花力气得到好的情况。

　　这又是一个情况，宁波东港喜来登和上海喜来登，因为宁波有一些固定的商人在上海来往，其实两个酒店合作，两家酒店买了辆豪华大巴，只要你在这两家任何一个酒店，都可以坐这辆大巴往返，所以宁波很多的商人专门住这两家酒店。我们可以想出一些办法使两个酒店得到共赢，使我们的客人不会流失，吸引更多的客人过来。

　　这个是浦东香格里拉，因为早晨锻炼的时候，都是套衫短裤，有一张专门装房卡的套子。然后这个是个性健康食谱，香格里拉为商务会议个人推出了个人健康食谱。

　　这是国外的，这家酒店没有花一分钱，全世界为它宣传。刚才我说的是这个情况，时间到了，我过一下，这些房价都是很贵的。你可以找出一些办法，找出可以吸引客人的一些东西。